当代物流地产的开展
物流地产业其实质属于建筑不动产的建立、买卖、租赁，只是其标的物不是普通消费性住宅，而是提供应工厂、物流中心、货运业所需的营运场地。以往企业或许会选择购地自建营运场地，但是企业的运营是随市场动摇的，购地自建不只风险较大，也容易限制企业自身的扩张速度，因而最快、也最保险的办法，就是租赁合适的营运场所，并视市场情况调整租赁空间。
以如今最抢手的跨境电商为例，商品一旦分开本国，就需求有暂时的仓储、转运、加工场所，这大大促进了物流地产业在近几年的开展。更重要的是，在1995年以前，物流中心多是为特定客户量身订做，十多年过去，这些旧式物流中心可能要花许多本钱改造，才干契合现代物流关于防台、抗震、作业动线的需求。
例如，以往由于货物品种少、数量多，物流中心一楼需求尽量高大以利堆高机装卸，但是如今商种类类多，这样的物流中心可能糜费储位空间;以往的物流中心可能以仓储为主要目的，因而货车停靠码头不需求太多，而当代的物流强调快速转运、越库，因而会需求多车辆同时停靠，这些要素，形成新式物流中心的需求大量增加，也使得物流地产业蓬勃开展。
过去的物流地产，自动化水平可能很低，也没有什么先进的仓储管理系统，各地域型物流中心多以人力管理为主，彼此间讯息交流的水平较低，因而库存程度高、缺货率高。
往常，随着厂商对市场的控制度增加，以及关于统一管理的需求增加，需求有一个中央级的物流中心，除了指挥各分区物流中心的库存调度，也可导入自动化储运设备以及仓储管理系统(WMS)，使得物流中心的处置讯息能够与客户相关的信息系统对接。
同时随着物流的需求增加，地产业必需有才能开发整体的物流园区，提供物流中心所需求的周边效劳，例如根本的餐饮设备、警消单位、废弃物和废水处置中心、变电站、加油站、车辆和堆高机维修中心，以至有简易的公园绿地，以及太阳能、风力集电设备等。
功用齐全的物流中心，或许单位租金较高，但是由于周边设备齐全，对物流营运厂商而言反而能降低整体本钱。但是，要开发物流园区，需求有政府的公权利介入，以及完好的配套法规。
不论是单一的物流中心，或是功用齐全的物流园区，规划面积多大，楼地板空间有几，其实不再是现代物流地产的规划重点。重要的是，客户进驻之后，能透过此点在最短时间内触及到那些消费市场，并且降低物流作业本钱。
控制客户需求与产业趋向
目前全球最大的物流地产开发商之一普洛斯集团，在全球20多个国度都建立有现代化物流中心，除此之外普洛斯集团还有相当完好的物流智库，简直各国的根底设备、人口构造、税制、建筑法规，普洛斯集团均做了很深化的剖析，因而只需客户有需求，普洛斯能够很快帮客户盖出合适的物流中心。
不过，不见得世界级的物流地产开发商就一定无往不利。以印度为例，最大的地产开发商是IndoSpace;在欧洲，最大的地产开发商是Goodman嘉民，不同地域有不同的产业特性以及法规税制，要成为物流地产界龙头，控制客户需求与产业趋向，仍然是关键胜利要素。
先进的物流地产规划会吸收大量资金与人才，因而理论上，政府应该辅佐以至主导物流地产开发，才干使物流地产与城市配套开展，带动整体经济。物流地产在规划上，必需要能与国际接轨，例如楼地板荷重、梁柱间距、码头高度、进出门口宽度等，以至要有合理、公开的租金构造，并由政府当房东。假如一个国度的物流地产大局部都是以民间私有为主，用户与个别业主会谈，将会拖长整体进驻时间。
物流地产商还需求理解，不同国度的地域驱动物流活动的主要产业是什么，才干开发出好的物流地产。例如，印度主要的物流活动来自汽车、纺织、制药、水泥业;美国主要的物流驱动力来自食品、饮料与电子商务活动;而中国的主要物流活动来自钢铁、水泥、纺织、电子业与近来昌盛的电子商务活动。
思索周详才干做出最佳规划
此外，物流地产商也需求剖析，不同产品从最初消费到其最终运用地点的间隔，这个间隔愈远，就愈有物流中心存在的价值。以家电为例，假如仅是国内消费用，物流中心内需有较多料架，也须规划维修中心或是逆物流处置场所;但是假如属于出口导向，可能就得思索更多复杂的流通加工、改包装、改电压、改标签、货柜堆栈等活动。
胜利的地产商或许很难预测下一个承租客户实践的运用目的，但是坚持物流中心的扩大弹性或是空间变卦弹性总是正确方向。
物流中心的整体土木建筑或许相抵消费性住宅要简单得多，但是内部空间的规划，以及相关的管理措施，都需求因应进驻客户的不同而调整：
从事电子商务的物流中心，其地点当然要选在都会周边，并且要有足够的进出码头;
假如属于贮存型的物流中心(例如银行业、电信业的文件中心)，就要有更好的防震与消防设备;
假如属于产业援助型的零件中心(如汽车产业)，物流设备规划就需求能提供稳定的电力以及备援设备，使自动仓储系统可顺畅运作;
假如属于寄存风险品的物流中心，地产商就不该为了营收，而疏忽了风险品进驻后的平安管理与紧急应变方案，其物流中心的区位也应与其他设备明显区隔。不管是哪一种物流中心，根本的污水、废弃物、噪音、空污、大型车辆回转、交通阻塞等问题，都应该是地产商在停止开发时就得思索周详。
许多人会以为投资物流中心比盖普通的消费性住宅报酬率高，由于盖物流中心多可在9~12个月内竣工，建筑难度相对较低，而且新物流中心的需求大于供应，因而投资报酬率比消费住宅高。因而，似乎只需有钱、有地，就能够成为物流地产商。但是很多人却疏忽了一个重要的事实：物流中心建筑自身，其实只是整体物流效劳的一个环节，还需求有良好的配送体系，以及合适的物流信息系统，三者才干产生综效。物流地产业也不能仅有建立物流中心的才能，辅佐客户做好物流中心的搬迁、人才招募、根本的储位规划，最终缩短客户的营运启动时间，是物流地产业要持续努力的方向。
在强调大数据的时期，物流地产业必需获得更精准的消费群聚材料，而不能单纯从城市人口数、抓比例去推估物流中心据点。由于在信息科技的辅助下，大量计算各地址的相对间隔不再艰难。
以电商物流中心为例，地产业应该与电商平台协作，电商平台可提供消费者、商品供给商的地址材料，地产业则可依据这二种材料，计算出最佳的物流中心区位，而且这样的评价应该每年执行，理由很简单：当消费者或是供给商的群聚都曾经偏离原来规划的天文区位，假如用既有的物流中心持续营运，运输本钱一定会越来越高。
物流地产的开展会遭到其先天条件的限制。柬埔寨常受洪灾，菲律宾每年都至少有三个台风直接侵袭，瑞士境内多山、也没有海运港，不利物流运输等等，这些都很大地限制了当地物流地产的开展。
但这也并非绝对，新加坡这个弹丸之国，既缺乏内需市场，也没有知名的制造大厂，但是物流绩效简直连年排在全球前五名。新加坡的胜利，证明只需有良好的规划，物流就可和世界接轨。反观许多国度和地域，具有绝佳的海空天文条件，也有稳定的政治、经济环境，但是政府未把物流视为战略产业，一旦产消费业群聚现象，再想到积极开发物流地产，却早已失去先机。
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